전세계약 만기가 다가오면 많은 임차인과 임대인이 가장 먼저 고민하는 것이 바로 전세계약 연장입니다.
특히 최근 몇 년간 금리·전세 시세 변동이 컸던 만큼, “계약은 연장하되 보증금을 올려야 하는 상황”을 겪는 분들이 많습니다.
그런데 문제는 단순합니다.
보증금을 올리는 것이 가능한지, 가능하다면 얼마까지, 그리고 어떤 절차로 진행해야 안전한지 명확히 아는 분은 많지 않습니다.
이 글에서는 공공기관·법령 기준을 바탕으로
전세계약 연장 중 보증금을 증액해야 할 경우의 합법적인 절차, 실무 포인트, 주의사항을 하나씩 짚어드리겠습니다.
전세계약 연장 시 보증금 증액, 가능한가?
결론부터 말씀드리면 가능한 경우와 불가능한 경우가 명확히 구분됩니다.
핵심 판단 기준 2가지
- 주택임대차보호법 적용 대상인지
- 임차인의 계약갱신요구권 사용 여부
이 두 가지에 따라 절차와 결과가 완전히 달라집니다.
계약갱신요구권을 사용하는 경우 (가장 중요)
계약갱신요구권이란?
임차인이 기존 전세계약 만료 시점에 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
이 경우 보증금은 얼마나 올릴 수 있을까?
- 보증금 증액 상한: 기존 보증금의 5% 이내
- 임대인이 일방적으로 5% 초과 요구 ❌
- 임차인이 동의하지 않으면 증액 불가 ❌
예시
| 기존 보증금 | 최대 증액 가능 금액 | 연장 후 보증금 |
|---|---|---|
| 2억 원 | 1천만 원 | 2억 1천만 원 |
| 3억 원 | 1천5백만 원 | 3억 1천5백만 원 |
이 5% 상한은 지방자치단체 조례가 아닌 법률 기준이므로 전국 공통입니다.
계약갱신요구권을 사용하지 않는 경우
임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않고,
임대인·임차인이 ‘합의’로 재계약하는 경우라면 이야기가 달라집니다.
이 경우 보증금 증액 제한은?
- 상한 제한 없음
- 주변 전세 시세에 따라 자유롭게 협의 가능
- 단, 반드시 상호 합의가 필요
실무에서 자주 발생하는 상황
- 임차인: “이 집이 마음에 들어 계속 살고 싶다”
- 임대인: “시세가 많이 올라 보증금 조정이 필요하다”
이 경우는 새로운 전세계약 체결에 가깝기 때문에
증액 폭은 법으로 제한되지 않습니다.
전세계약 연장 + 보증금 증액 절차 7단계
1단계: 계약 형태 먼저 확인
- 계약갱신요구권 사용 여부 체크
- 문자·카톡 등 증거 남기기 권장
2단계: 증액 가능 범위 계산
- 갱신요구권 사용 → 5% 이내
- 미사용 → 협의 금액
3단계: 증액 시점 협의
- 계약 연장일 기준
- 또는 보증금 일부를 분할 납부하는 방식도 가능
4단계: 계약서 작성 방식 결정
- 기존 계약서 특약 추가
- 또는 전세계약서 재작성
증액이 있는 경우, 실무상 재작성이 분쟁 예방에 유리합니다.
5단계: 확정일자 다시 받기 (중요)
보증금이 증액되면 증액분에 대해서는 새로운 확정일자가 필요합니다.
- 주민센터 방문
- 또는 대법원 전자확정일자 시스템
6단계: 전세보증금 반환보증 가입 여부 점검
- 보증금이 올라가면 보증 한도 초과 여부 확인
- 필요 시 보증 재가입 또는 증액 신청
7단계: 증빙 자료 보관
- 계약서 원본
- 확정일자 내역
- 계좌이체 내역
전세계약 연장 시 보증금 증액, 꼭 주의할 5가지
1. 말로만 합의는 절대 금물
구두 합의는 분쟁 시 법적 효력 입증이 매우 어렵습니다.
2. 확정일자 미신청은 치명적
증액분은 보호받지 못할 수 있습니다.
3. 임대차 신고제 대상 여부 확인
보증금 + 월세 환산액이 일정 금액 이상이면 임대차 신고 의무가 있습니다.
4. 전입신고 유지 필수
전입신고가 끊기면 대항력 상실 위험이 있습니다.
5. 중도 해지 시 반환 기준 명확히
증액된 보증금 반환 시점을 계약서에 명확히 기재하세요.
실제 경험에서 많이 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약갱신요구권 썼는데 집주인이 10% 올려달래요
→ 불가합니다. 5% 초과 요구는 법 위반 소지가 있습니다.
Q2. 증액분만 나중에 주는 것도 가능한가요?
→ 가능합니다. 단, 계약서에 지급 시기 명시 필수입니다.
Q3. 확정일자는 전체 보증금 기준으로 다시 받아야 하나요?
→ 기존 보증금은 유지, 증액분만 추가 확정일자를 받으면 됩니다.
Q4. 전세대출 이용 중인데 증액하면 문제되나요?
→ 금융기관에 따라 대출 한도·조건 재심사가 필요할 수 있습니다.
참고 기준
- 주택임대차보호법: https://www.law.go.kr
- 국토교통부 임대차 제도 안내: https://www.molit.go.kr
- 대법원 전자확정일자 시스템: https://www.iros.go.kr
전세계약 연장 중 보증금 증액, 이렇게 정리하세요
- 계약갱신요구권 사용 여부가 모든 판단의 출발점
- 사용 시 5% 상한, 미사용 시 협의
- 계약서·확정일자·보증보험까지 함께 점검
- 절차만 지켜도 분쟁 가능성은 크게 줄어듭니다
전세계약은 단순한 주거 문제가 아니라
수억 원의 자산을 지키는 계약입니다.
조금 번거롭더라도 절차를 정확히 지키는 것이 가장 확실한 보호 방법입니다.